“买了房之后，是否真的能被妥善管理？”

这是许多考虑在日本投资房地产或购买第二住所的外国富裕人士，最常见的担忧之一。
尤其在长期持有或不常居住的情况下，管理体制的质量，将直接决定资产是否能稳健保值。

在日本，这一问题早已被制度化解决。
全国范围内普遍实施的“公会管理制度”，正是赢得全球富裕人士高度评价的关键机制。

◆ 什么是公会管理制度？

在日本，几乎所有的公寓（分户所有制）都依法设立“公会管理”（マンション管理組合）。
这意味着：所有购房者（分户业主）自动组成业主委员会，并共同决定该建筑物的日常维护、修缮与运营方向。

• 每年至少召开一次大会，审议预算、修缮计划与管理执行状况

• 是否更换物业公司，由业主投票决定

• 财务报告强制公开，避免任何腐败与不透明操作

换句话说，这是一个“由住户主导、为自己资产负责”的结构性制度。

◆ 为什么受到富裕阶层的信任？5大核心原因

1. 透明度极高
包括财务、合同、修缮计划在内的一切事务皆有文书记录，并定期向住户报告。多数管理体系可提供中文或英文翻译服务，外国人也能轻易了解。

2. 长期修缮规划明确
日本公寓普遍拥有长达20～30年的“修缮储备金计划”，为未来的大型维护做好资金准备，避免突发加费。

3. 专业人士参与管理
物业管理通常由专业管理公司负责，包括建筑维护、财务出纳、清洁、设备维护等。高端住宅甚至配备24小时有人管理服务。

4. 居住者的意识水准高
在日本，“自己的建筑自己守护”是根深蒂固的文化意识，住户主动参与、维护公寓整洁与美观成为常态。

5. 与未来资产价值密切相关
管理良好的公寓，即使是20年以上的老房，也能维持高转售价格，深受市场肯定。

◆ 与泰国、香港等地的对比差异

在曼谷或香港，房地产的日常管理通常由开发商或外包公司全权负责，业主很少能参与或拥有发言权。

因此常见的问题包括：

• 修缮计划延迟甚至缺失

• 物业费用途不透明

• 问题或投诉处理不及时

而日本的制度化管理则从根本上降低了此类风险——通过法律制度与住户机制，构建出“难以出问题的结构”。

◆ 实例：良好管理如何守住资产价值

以东京都文京区某栋已竣工25年的公寓为例：

• 外观、入口、公共区域皆维护如新

• 花木修剪、照明检查等维持高频次日常保养

• 市场转售价格几乎与新房持平

这正是“管理质量好＝即使老房也能保值”的最佳佐证。

◆ 结语：管理品质 = 资产的延续性

不动产并不是“买完就结束”，而是一个长期拥有、甚至希望传承给下一代的“生命性资产”。

在这其中，日复一日的管理维护才是真正孕育资产价值的核心。

而日本的“管理公会制度”，不是冷冰冰的规则文件，而是一个
能让住户、出租人、出售者都安心信赖的社会机制。