在日本租房时，租赁合同中几乎一定会出现“原状回復（原状恢复）”这一术语。尽管这一词汇在日常生活中不常见，但它决定了退房时租客应以怎样的状态归还房屋，是非常关键的法律概念。如果理解不当，可能会导致意想不到的麻烦，甚至遭遇高额赔偿要求。
虽然在日本法律上，租约结束时租客被认为负有“原状恢复义务”，但这个“原状”的范围和内容往往较为模糊，租客与房东之间的认知存在较大差异。有些人误以为需要“恢复到与入住前完全相同的状态”，但实际上，正常生活中自然产生的损耗（如家具压痕、墙面变色）并不属于租客应承担的部分。
本文将从法律事实出发，明确解释什么是“原状恢复”，租客需要承担哪些责任，以及退房时常见的纠纷类型与应对策略。
原状恢复义务的含义是什么？
所谓“原状恢复”，是指在租借合同到期、退租时，租客需要将房屋恢复至与租约开始时相同的状态。但这里的“相同状态”并不意味着一切都必须恢复如新。
根据日本国土交通省发布的（原状恢复纠纷指导方针），因正常居住而产生的自然损耗和老化现象（如日晒变色、家具压痕等）不属于租客责任。这些通常被视为“经年劣化”或“通常损耗”，费用应由房东承担。
相反，因租客疏忽、过失或故意造成的损坏，例如饮料泼洒造成地板污渍、吸烟引起墙纸变色、宠物抓伤墙面或地板等，属于租客需承担的“原状恢复”责任。
判断租客是否需要承担修复费用，必须明确损坏或污染的起因。这一点正是退租时房东与租客最容易发生分歧的原因。
原状恢复纠纷的常见原因
在众多原状恢复相关的争议中，墙纸与地板修复费用问题最为常见。很多房东要求全额更换墙纸，并由租客承担费用，而租客往往认为这只是自然损耗。
例如：
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如果是由于贴海报导致墙面变色、或者钉了多个图钉留下孔洞，则可能被认定为租客责任。
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但若是空调周围或家具下方墙面因日晒或压力产生的变色、压痕，则一般被视为“通常损耗”，不应由租客承担。
另外，清洁费用（ハウスクリーニング費）也是高频争议点。若合同明确写有“退租时租客需承担清洁费”，租客就有支付义务。但实际操作中，金额往往不明确或缺乏明细，让人难以信服。
此外，如果合同中对宠物饲养或吸烟规定不清，退租时可能因异味或损伤而被要求承担高额修复费。即使是“允许宠物”的房子，也常会规定相关恢复义务，必须在入住前确认清楚。
合同与法律指导之间的关系
原状恢复的具体规则主要依据合同内容判断。但并不是说合同中写了什么，租客就一定得无条件接受。比如：
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如果合同写明“所有修缮费用均由租客承担”，这一条款就可能被认为是不合理或无效。
日本国土交通省制定的原状回復ガイドライン（原状恢复指南）对此进行了明确规定。在许多法院判例中，也采用了该指南的标准，例如：
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明确区分“正常使用导致的损耗”与“租客责任损伤”；
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明确哪些项目不应由租客承担。
即使合同中规定了恢复责任，租客也可以通过参考指南，评估自己是否真的需要承担相应费用。若对账单存有疑问，可索取费用明细，或向相关机构咨询。
如何预防退房纠纷？从入住开始就准备
最有效的预防方式是：从入住那一刻起，记录房屋状态。建议用手机拍下地板、墙壁、天花板、窗框、厨房、浴室等关键部位，包括划痕、污渍、破损、色差等细节。
这些照片可以作为退租时的有力证据，证明部分损坏在入住前就已存在。
此外，若居住期间出现任何问题，应第一时间向管理公司报告并记录，讨论修复责任分配，避免到退租时才被追责。
如在合同更新时或考虑搬家前，也应再度确认“原状恢复条款”的内容。如有不明确之处，应主动向管理公司询问。
面对不合理费用时如何处理？
若你在退租时被要求支付你认为不合理的高额修缮费或清洁费，请按照以下步骤冷静应对：
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要求书面明细：要求房东或管理公司出具详细账单，列明每一项费用及其责任归属。
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逐项对照检查：结合入住时的照片和自身记忆，判断哪些是“通常损耗”，哪些是自己造成的损坏。
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理性交涉：若发现不合理部分，提出疑问并与管理方协商，说明你的依据（如照片、指南）。
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必要时求助第三方：如果交涉无果，可向消费者中心、不动产公会或律师等专业机构咨询。
不要轻易妥协或不看明细就付款，但也要避免情绪化对抗。证据 + 法律常识 + 冷静沟通，才是解决问题的关键。