在日本的租借合同中，每当合同期满时，一般都会进行名为“更新”的手续。此时，租客需承担的就是所谓的“更新料（更新费）”。虽然在签约时往往不被重视，但当更新临近，突然接到缴费通知的租客常常会感到困惑。
“更新费”是日本特有的租借习惯，在海外鲜有类似制度。对于外国籍租客而言，这是一个尤为难以理解的概念。本文将围绕更新费的起源、法律依据、常见金额及注意事项，为您详细解说其真实面貌。
什么是租借合同的“更新”？
在日本，大多数租借合同的有效期为两年。合同期满后，若租客希望继续居住，就需要进行“更新”手续。这并不是重新签订新合同，而是在现有合同基础上延长居住期限。
在更新时，通常需要重新签署合同、续购火灾保险等手续。而在这个过程中，更新费往往就会产生。
什么是更新费？
更新费是指作为“续租”报酬而支付给房东的费用。法律并未规定必须缴纳此项费用，但如果在合同中写明有此义务，则租客必须履行。
更新费的设定来自日本长期以来的租借习惯，房东往往将其视为：
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继续使用该房产两年的权利费用，
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或作为合同管理、房产维护的报酬等。
然而，很多租客对动辄数万日元的更新费感到无法接受，也因此引发不少纠纷。
一般金额与支付时间
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一般金额：更新费相当于0.5~1个月租金。
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例如，月租为10万日元，则更新费为5~10万日元。
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支付时机：通常在合同期满前1个月左右由房东或管理公司发出通知，租客在进行续约手续时一并缴纳。
此外，还可能同时发生以下费用：
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火灾保险续保费、
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保证公司的再签费用等。
因此，更新期可能面临合计数万～十几万日元的额外支出。
值得注意的是，也有部分房源不设更新费，但这类房源可能在续约时：
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提高房租，
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或改为“定期租赁契约”（届时必须搬出）。
应整体评估合同内容，而非只关注是否有更新费。
更新费的法律依据是什么？
法律没有强制规定更新费的存在。民法并未就续约时可额外收取费用作出规定。因此，更新费是否合法，关键在于合同是否明确写明该条款。
日本法院曾有相关判例，判决认为：
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若合同中有明确条款，
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且租客在充分理解并同意的基础上签约，
那么即便是更新费也被认定为有效的合同内容。这体现了民法中“契约自由原则”。
在签合同时，必须确认合同中有关更新费的条款，并在充分理解下签字。
若不缴纳更新费会怎样？
合同期满后，如果租客拒绝支付更新费，房东可能拒绝续租，并要求其退房。因为合同更新必须得到房东与租客的双向同意。
如果更新条件中明确了需支付更新费，那么租客不缴纳就等同于放弃续租权，合同自然终止。
但如果：
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更新费金额异常高，
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或合同中并未明确写明更新费条款，
则租客可提出质疑或尝试交涉。
无论如何，为避免合同终止带来居住风险，建议在签约前就更新条件进行详细确认。
签约时需确认的更新相关项目
签约时，以下几点需特别注意：
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是否设有更新费？金额为多少？
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更新的周期、方式（自动更新/需双方签字）
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更新时是否还有其他费用？
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例如火灾保险费、保证公司费用、设备检查费等。
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如果在更新时考虑换房，也应把更新费视为搬家与续租之间的比较因素之一。
面对更新费，租客可以有哪些选择与交涉空间？
如果您对更新费感到负担过重，也并非完全不能协商：
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有些管理公司或房东可以接受分期支付、
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对于信誉良好的长期住户，也可能接受部分减免或优惠。
在更新时房东提出涨房租的情况下，您可以一并协商更新费与房租，争取整体支出更合理。
建议提前数月开始准备谈判或选择，因为一旦过了更新日期，很可能会被视为默认同意，变得更难调整。
总结
“更新费”是日本租赁市场中独有的一种制度，看似理所当然，其实并非法律强制，而是依赖合同条款的明确约定。
作为租客，必须在签约前：
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仔细阅读合同中的“更新”和“特约”条款，
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尤其是明确更新费用的金额与适用条件，
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并结合自身的居住计划、搬家可能性等，合理判断是否接受。