在日本租房时，很多租客通过与房地产中介的沟通，确认了房租、设施、条件等细节，觉得安心后才签约。但在这个过程中，也经常出现这样的话：

• 「这里会在入住前修好」

• 「退房时不收清洁费」

• 「这套家具可以免费使用」

这些虽然是口头答应，但却没有写进正式合同。那问题来了——这些口头承诺在法律上有效吗？若事后发生纠纷，常常陷入“说了/没说”的争执中，而最终吃亏的往往是租客。

本文将从法律与实务的角度，解析租房过程中“口头约定”的法律效力及避免损失的对策。

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法律上：口头约定也算“合同”

根据日本《民法》，合同的成立不一定非要有书面文件。只要双方的意思表示一致，口头约定本身就可构成法律意义上的合同。

比如——
租客说：「我要租这个房子」
房东说：「好的，那就租给你」

这一来一回，其实法律上已经构成了“租赁合意”。
但问题在于——如果产生争议，如何证明双方确实这么说过？

也就是说，口头承诺不是没效力，而是很难证明，这才是最大风险。

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现实中：租赁合同以“书面为准”

根据日本的《宅地建物取引业法》，房东或不动产公司有义务提供《重要事项说明书》和《租赁合同书》。这两个文件中所写的内容，才是今后处理争议时的“正式证据”。

换句话说，即使口头上答应了什么，如果没写进合同，一旦发生纠纷，房东一方通常会占据有利地位。

比如这些常见情况：

• 房产中介说「入住前会换墙纸」，但实际并未更换

• 中介口头说「短时间寄养宠物可以」，结果事后被要求违约金

• 被告知「退房时会全额退还押金」，但却被扣除清洁费

在这些例子中，只要合同上没有写清楚，租客主张往往难以成立。

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法律效力不等于“能证明”

就算口头合同在法律上成立，想要维权，还必须拿出证据。
如果当初的对话没有录音、没有邮件或书面记录，那么在法庭或调解场合就难以说服对方。

常见的可以作为证据补充的材料有：

• 录音（合法范围内）

• 邮件往来

• LINE/微信等聊天记录

• 会议笔记、确认短信等

没有这些记录的情况下，即使你记得对方说了什么，也容易被法庭视为「无效主张」。

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实用对策：口头内容要写下来！

为了避免风险，建议务必采取以下几项措施：

1. 请对方将口头承诺写进合同

如果对方在讲解时答应了什么，不妨开口说：

「能不能把这条写进合同里呢？」

这是很常见的请求，不会被视为无礼。

2. 用邮件确认约定内容

如果对方不愿意改合同，也可以发邮件说：

「您好，刚刚关于‘退房不收清洁费’这点，我理解的是您同意了。请问方便确认一下吗？」

对方如果回复“是的”，这封邮件就具备了一定证据效力。

3. 保留自己的会议笔记

例如写下：

「4月1日，田中担当表示：退房时不会产生清洁费」

即使只是自己的笔记，也能作为后续沟通的基础。

4. 适当录音（提前告知或遵守合法使用）

遇到复杂内容时，如重要事项说明，或语言障碍较大，可以告知对方后进行录音，以便回顾和保留证据。

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常见的“口头约定”陷阱（例子）

• 「不会扣除清洁费，押金全退」

• 「墙上小刮痕不用担心」

• 「虽然写的是2年契约，但中途退房也不会罚钱」

• 「空调会换新」

• 「楼上有噪音会及时处理」

若这些都没写进合同，即使你记得对方说过，也很难获得法律支持。

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结论：写下来、留下来、确认清楚

口头约定不是无效，但若不能证明就等同于“没说过”。

所以最重要的不是“是否说过”，而是“有没有证据”。

建议您养成习惯：

• 问一句：「能不能写进合同？」

• 发一封确认邮件

• 做好会议笔记或必要时录音

这样一来，即便未来发生争议，也有凭有据，能理性维权、安心入住。