在日本的租借住房中，合同通常每两年更新一次。大家普遍知道，更新合同时需要支付“更新费”或“保险续费”等额外支出，但实际上还有一项常被忽视的重要变化——房租可能被重新调整。
如果租客理所当然地认为“更新就是继续原条件”，一旦房东依据合同条款调整了房租金额，往往会措手不及。尤其是在物价上涨、地价变动或周边房租水涨船高的区域，房租上涨的情况确实可能发生。
本文将从以下几个角度，基于实际情况来解说：
更新时房租是否真的会上涨、在什么情况下会上涨、租客能否拒绝、以及应提前确认哪些要点。
一、合同更新与房租调整的关系
在日本，租借合同通常设定一个固定期限（如2年），到期后可以通过“更新”来继续。特别是在普通租赁合同中，只要租客和房东双方没有异议，合同通常会自动延续。
此时，房东可提出新的合同条件，其中“房租金额”就是可调整的项目之一。依据法律，房东可以在满足一定条件下提出房租调整，而租客也可以反向要求降低房租。
不过，这并不意味着房东可以自由任意调整，一切都受到法律和合同条款的限制。虽然房租可能会上涨，但并不是理所当然。
二、法律依据：什么情况下房租可以上涨？
根据《借地借家法》的规定，房租的变动必须基于合理事由，包括：
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土地或建筑相关税费、保险费用大幅上涨
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周边房租市场明显上升，与现有房租差距过大
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物业管理、维修等支出增加，造成房东财务负担
即使满足这些理由，房东也不能单方面擅自涨价，若租客不同意，最终需通过法院或调解程序决定是否合理。在实际操作中，大多数情况是通过双方协商达成一致。
三、合同中关于房租调整的条款
很多租借合同中会写有如下表述：
“合同更新时，可就房租及其他条款协商修改。”
这是房东为了保留调整余地而设的常见条款，但并不代表每次更新都会涨房租。
也有些合同明确说明：
“房东可根据市场行情调整租金。”
这种情况下，房东会更倾向在更新时提出涨价要求，若租客不接受，也可能导致无法达成更新。
但也存在相反的情形，例如：
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企业租借或长期固定租金合同中，明文规定“合同期及续约期间内租金不变”
因此，在签订合同时确认合同中关于房租调整的条款非常关键，是防止意外涨租的重要步骤。
四、实际可能涨租的典型情形
实际中出现房租上涨的情况通常包括：
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周边房租整体上升：如新建高档公寓或地区重新开发，原本的房租明显偏低，房东可能提出调整；
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合同初期优惠价格：部分新房源为了快速出租，设定了优惠价，更新时逐步调整至正常水平；
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变相上涨：例如房租维持不变，但共益费或管理费提高，导致月支付总额上升。
五、租客能拒绝涨价吗？
可以。租客若不同意涨租条件，可拒绝签署新合同。但这可能导致无法完成更新。
然而，在没有正当理由的情况下，房东不能单方面拒绝更新。若租客希望续租，原则上合同应继续生效。
若双方对涨价无法达成一致，最终可通过调解或法律程序解决，但现实中，多数情况是通过协商妥协完成更新。
租客可以通过调查当地同类房源的房租行情，判断所提涨幅是否合理，并据此与房东或管理公司谈判，可能争取到更理想的条件。
六、签约前如何预防涨租？
要避免更新时意外涨租，建议在初次签约时注意：
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确认合同中是否有租金调整条款
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直接询问房东或中介：“续约时房租是否会上涨？”
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若房东承诺不涨租，尽量将其写入合同
此外，展示出您对合同更新条件的关注，也会让房东在后续提出变更时更为慎重。
总结
合同更新时，确实存在房租上涨的可能，但不是必然，也不能随意调整。只要在签约时详细阅读条款、了解市场行情、做好沟通准备，完全可以避免“被动接受涨租”的状况。