在日本租房时，“恢复原状”几乎是无法回避的话题。所谓“恢复原状义务”，是指租客在退租时需将房屋恢复到原来的状态，通常会以“原状恢复费用”的形式体现为金钱支出。
尤其在日本，关于租客在入住期间产生的磨损、污渍、设备老化等问题，哪些由租客承担、哪些属于房东责任经常会产生争议。许多租客在退租时都曾经历“被收取超出预期费用”的情况。
为了避免这类纠纷，在签约之前明确“恢复原状费用的构成”、了解费用负担范围和估算金额是非常重要的。本文将从实际出发，详细解说为何要在合同前确认这些内容，以及具体应注意的要点。
原状恢复的基本理念
在日本的租赁契约中，租客确实负有“原状恢复义务”，但这并不意味着必须将房间完全恢复到入住时的状态。根据日本国土交通省的指导方针：
“由于正常使用和时间流逝而产生的自然损耗”不属于租客承担范围。
相对地，因租客人为原因（故意或过失）造成的污损、损坏、异味等问题，则应由租客承担修复费用。典型的例子包括：
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吸烟造成墙纸变色（烟渍）
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家具刮伤地板
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厨房油污严重
如果签约前未明确区分这些内容，退租时房东可能会将所有问题都归咎于租客，进而产生高额赔偿，导致纠纷。
合同中关于“原状恢复”的条款内容
大多数日本租赁合同中会明确写出原状恢复相关条文，例如：
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“租客需承担原状恢复费用”
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“退租时由租客支付室内清洁费用”
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“因租客责任导致的损坏，将按实际费用收取”
签约前，必须细读这些条款，并厘清责任范围。部分不动产公司甚至可能在条款中包含过度广泛的内容，试图让租客承担原本应由房东负责的磨损修复费用。建议在签约前主动向不动产公司或管理方确认清楚：
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什么情况是“正常使用磨损”？
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哪些情况会额外收费？
合同中常见的“固定费用”项目
在恢复原状费用中，有一些项目是即使房间保持良好也会统一收取的“固定费用”。常见的有：
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室内清洁费（根据面积固定价格）
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空调清洁费（按台数收取）
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除臭/除菌费（即使非吸烟者也可能被要求）
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换锁费（部分房源在退租后会统一更换门锁）
这些费用如果在合同中被写为“统一收取”或“按实际费用结算”，那就不论使用状态如何都会收取。如费用金额已经明示，务必与市场报价比较是否合理；如未明确金额，应以书面方式要求说明或补充，避免未来产生误会。
配合照片等证据来理解费用构成
恢复原状费用的计算依据之一是：
“污损或损坏究竟何时发生，是否为入住前即存在”
因此，建议在签约前亲自确认房间状态，包括：
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墙面、地板是否有划痕或污渍
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水电煤、空调等设备是否运行正常
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是否有发霉、异味等隐患
拍照存档非常重要。若入住前就有划痕、破损等痕迹，在退房时很容易被误认为是租客造成的损坏，导致被扣费。确认合同中是否写有类似：
“原状恢复以入住时状态为基准”
并建议向管理人员咨询：
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某些损坏是否算作租客责任
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某些非功能性问题（如小划痕）是否计入赔偿
这能帮助您更有底气地维护自身权益。
与押金（敷金）扣除的关系
恢复原状费用通常是从租客在入住时缴纳的押金（敷金）中扣除的。理论上，如果退租时没有欠租或损坏费用，应全额返还押金。
但若合同中明确：
“敷金将用于清洁费支出”则该部分押金将不予退还。
重点不是“是否返还押金”，而是：
退房时才发现被扣了未曾预料的费用，这才是争议的根源。
因此，在签约前就应向不动产公司确认：
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最终可退金额的大致范围
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最低会被扣除哪些费用
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费用扣除是否基于实际维修情况
有疑问时，一定要求“书面确认”
若您对恢复原状费用条款存在不明或不安，请不要只听口头解释。以下事项建议以书面（邮件）方式与房东或管理方确认：
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最低会收取哪些固定费用？
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室内设备的哪些部分损坏需您负责？
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退房时大致总费用估算？
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清洁、除臭、换锁费用是否可以选择不做？
建议保留邮件或书面记录，以备日后发生纠纷时作为证据。
总结：签约前搞清楚，退租不吃亏
原状恢复费用并不是租客不该承担的责任，但关键在于“是否清楚明了、是否合情合理”。
在签约前明确以下几点，将大大降低您退房时的财务负担与心理压力：
费用明细是否合理？
哪些是固定费用，哪些与使用状况相关？
押金将如何处理？
签约前是否记录好房屋现况？
提早确认、书面存证、明确责任，才能避免“入住轻松，退租吃亏”的状况发生。需要时，也可以寻求法律或中介方面的协助保障自身权益。