“公寓的价值会随着时间流逝而贬值”——这或许是全世界不动产的共识。
然而，在日本的都市地区，尤其是东京与大阪，这种共识已被颠覆。

事实上，日本的新建公寓价格年年攀升，甚至许多已超过30年楼龄的二手公寓也在持续升值。

那么，为什么这些“老公寓”不仅未贬值，反而有可能升值？

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三大核心：地段、管理、法制

在日本的不动产市场，决定房产价值的核心要素主要有以下三点：

• 地段（靠近车站、位于市中心、热门区域）

• 管理体系（维修维护是否到位、公共区域是否整洁）

• 法律制度（区分所有权制度、管理组合法等）

尤其是“地段优势”，随着时间推移更能体现其真正价值。例如东京的港区、西麻布、代官山等地因地皮极其稀缺，供应有限，即使是二手房也始终供不应求，价格自然居高不下。

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着眼50年的“设计与管理”

日本的公寓，从新建时起即以使用寿命50～60年为前提进行规划设计。

而即便超过设计寿命，其价值仍能维持甚至升高，靠的正是日常维护管理的质量。

例如：

• 电梯定期检测

• 外墙重新粉刷、瓷砖修补

• 植被养护与走廊清洁

• 实施长期修缮计划并按月收取维修基金

这些管理细节在日本已经常态化，使得即便楼龄久远，也能成为“具有风格和品位的老建筑”，而非“破旧不堪的旧楼”。

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日本独有的“管理组合制度”守护资产

在很多国家，公寓购买后的管理往往交由个人或不透明的外部公司负责。但在日本，不动产法中明文规定了“管理组合”制度，即由业主组成的自治组织来共同决策管理事项。

住户每年召开业主大会，商议管理费收支、修缮预算与施工计划，并可聘用专业管理公司进行执行。这种“居民自己守护资产”的文化，正是公寓长期保值的根本保障。

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即使楼龄30～40年，仍热卖的区域有哪些？

例如东京的青山、广尾、文京区等地，即使楼龄已达40年以上，其单位仍热卖。

这是因为这些房产满足以下条件：

• 位于市中心，距离地铁站步行5分钟内

• 由大型建筑商施工（如鹿岛、清水等）

• 居民素质高、管理严谨

• 外观整洁、没有明显老化感

换句话说，“楼龄”已不再是关键，真正被市场看重的是“管理年限”。

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与泰国形成的鲜明对比：20年就面临拆除？

在泰国，20年以上楼龄的公寓普遍存在外观破损、设备老化等问题，导致市场价格大幅下降。

再加上管理组合制度不健全，修缮预算缺失，许多老旧公寓面临“难以转售”的尴尬局面。

相比之下，日本的不动产拥有“可用50年、可卖50年、可住50年”的体制与结构，投资者无需担心时间造成的资产贬值。

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作为长期资产的信赖感

日本的公寓，甚至被视为类金融资产。很多富裕人士之所以选择长期持有，是因为他们看重以下几点：

• 可作为留给子女的遗产

• 便于继承与法律处理

• 退休后可灵活出租或出售变现

这正是所谓的：“可使用50年＝可守护50年的不动产”一种新兴的全球投资共识。