“东京房价是不是涨得太离谱了？”
“现在买，会不会已经太晚了？”
越来越多投资者与富裕阶层开始质疑：东京核心区房价大幅上涨，是否正处于泡沫之中？
但如果我们静下心来，深入解读数据，会发现一个惊人的现实：
东京或许并不是泡沫城市，反而是全球少有的“被低估”市场之一。
本文将从价格趋势、收益率、供需结构、国际比较等多个维度，全面解析东京房地产的真实价值。
■ 表面涨幅 ≠ 泡沫本质
诚然，东京港区、千代田区、涩谷区等一等地的公寓，自2020年起价格上涨了30%〜50%。
但这些涨幅，是在以下背景下实现的：
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疫情期间全球金融宽松政策
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日元走弱、资产对外币更具吸引力
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居住需求向市中心回流
更关键的是，这波上涨来自“真实买家”的强力支撑：
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中古市场价格同步上涨，且成交活跃
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新房库存不足，供不应求
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都市开发受限，土地稀缺
这与泡沫时期“只有卖方在炒作”的情况完全不同。
■ 国际对比：东京仍是“便宜优等生”
来看一组国际主要城市的房价数据（每平米，日元换算）：
| 城市 |
中心区每平米价格（大致） |
| 香港 |
300〜500万日元 |
| 伦敦 |
250〜400万日元 |
| 纽约 |
220〜350万日元 |
| 新加坡 |
200〜300万日元 |
| 东京（港区） |
150〜200万日元 |
即便在一线国际都市中，东京依旧处于“相对低位”。
加之当前日元疲软，对外币投资者而言，东京正处于实质性折扣期。
■ 投资收益与维护成本的对比优势
东京房地产不只有“价格便宜”，更胜在：
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表面租金收益率：2.5%〜4.0%（高端公寓）
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固定资产税：实际成交价的0.1%〜0.3%
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管理费/修缮费：合理透明、计划完整
对比香港、温哥华等城市：
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收益率仅1〜2%
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空屋税、豪宅税重
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管理制度不稳定、成本高
因此，东京属于“收益不浮夸，但保值稳健”的典型资产型城市。
■ 未来：东京将继续升值吗？
答案是Yes。
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港区、中央区多个大型再开发项目（如虎之门、麻布台、八重洲）正在进行
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来自香港、新加坡、台湾的投资资金将进一步涌入
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日元若持续低位，将成为全球外币投资者最佳“买点”之一
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即便面对日本少子化，东京仍是唯一“人口持续集中”的都市
所有这些，都构成了东京长期升值的坚实基础。
■ 结语：不是泡沫，而是“慢慢升值的优质资产”
涨价 ≠ 泡沫。
脱离价值上涨，才是泡沫。
而东京的房产背后，拥有以下“硬核价值”：
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法制透明
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建筑质量高
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城市治理优
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社区环境稳
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生活品质强
东京的价值，并未在全球被充分认知。
换句话说：
东京，不是泡沫，而是全球房地产的“最后价值”之一。
现在，正是重新审视东京作为长期资产的最佳时机。
