「日本的不动产很有吸引力，但到底需要多少钱呢？」

这是泰国富裕人士在考虑投资日本不动产时，最常提出的问题之一。

本文将为您从购入时的一次性费用，到持有过程中的每年成本，全面解析泰国人购买日本不动产所需承担的税金与开销，帮您做出安心决策。

◆ 购入阶段：初期费用明细

除了房产本身的价格外，购房时还需支付以下费用：

■ 1. 中介手续费

支付给日本房产仲介公司的报酬
标准：房价的3% + 6万日元（另加消费税）
例：购买1亿日元的不动产，仲介费用约为396,000日元（含税）

■ 2. 登记相关费用（含司法书士费用）

用于产权登记、名义变更
标准：20〜30万日元左右

■ 3. 不动产取得税

购买后仅收取一次
税率：评估额的约3〜4%（有减免政策）

■ 4. 印花税

签署买卖合同时所需贴付
标准：1〜6万日元，依据房价浮动

■ 5. 管理费・修缮积立金（限公寓）

从购买次月开始每月缴纳
标准：每月约1万〜5万日元

◆ 持有阶段：每年的主要成本

■ 1. 固定资产税 + 都市计划税

每年征收一次，是日本最主要的不动产税种

• 固定资产税税率：1.4%

• 都市计划税税率：最多0.3%

• 合计上限：约为评估价值的1.7%

※ 评估价值通常低于市场价格，因此实际税负约为市场价格的0.6〜0.8%

■ 2. 公寓管理费・修缮积立金

用于维护共用区域及建筑结构
标准：每月合计2万〜5万日元左右

■ 3. 所得税（仅在出租时征收）

出租收入需纳税（扣除必要支出后计算）

• 税率为15%〜45%（累进制）

• 海外居住者：须预扣20.42% + 提交所得申报

◆ 转售阶段：卖出房产时的税务

■ 1. 资本利得税（有获利时征收）

• 持有未满5年：约39%（短期税率）

• 持有超过5年：约20%（长期税率）

※ 可扣除购房时费用、折旧、中介费等支出

◆ 与泰国的比较：日本制度透明、易于预测

与泰国相比，日本的不动产交易具备以下优势：

✅ 所有税费均由法律明确规定，不会临时变动

✅ 专业分工完善（中介、登记、管理各司其职）

✅ 针对外国人的服务体系成熟，翻译与说明齐全

→ 因此，可事先准确掌握“总成本”，投资更安心

◆ 总结：不动产投资不仅看价格，更要看“总成本结构”

真正聪明的投资者，不只看房价，还必须全面了解：
✅ 购置成本
✅ 持有税费
✅ 运用弹性（出租）
✅ 未来转售时的税金与手续

日本的不动产在制度、透明度、专业服务等方面遥遥领先，对泰国富裕阶层而言，正是「适合长期持有的安心型资产」。