在拥有房地产的过程中，“税务”问题始终无法回避。

尽管人们更常关注房价与地段，但真正决定投资绩效的，往往是持有期间的成本这一点上。日本房地产其实隐藏着一个巨大优势——全球主流城市中最低水平的税负。

本篇文章将揭示，为什么富裕层投资者日益青睐日本房产的一个“隐性理由”：税制上的深层红利。

固定资产税：全球最低之一

以东京港区某套价值约2亿日元的高端公寓为例，其年固定资产税与城市规划税合计通常仅为25万～35万日元，折算后约为房产估值的0.1～0.2%。

对比主要国际城市的持有税负，优势十分明显：

• 纽约：约1.2～2.0%（即年税240～400万日元）

• 温哥华：约1.5～2.5%，且还加收空置税

• 香港：虽无持有税，但租金收益须重税课征

• 新加坡：非自住房及外国人持有者税率最高达16%

可见，日本的房地产适合长期持有，维护成本低廉，在全球投资版图中极具性价比。

遗产与赠与税评估值低，有利财富继承

另一个极大优势在于：日本房地产的课税评估价通常远低于市值。

例如：一套市值2亿日元的房产，其相续税评估价有时仅为1亿日元。这是因为计算方式基于“路線価”或“固定资产评价额”，明显低于市价。

由此，在赠与或继承时实现实际节税，提升资产继承效率。

此外，在特定条件下，还可叠加使用“小规模住宅用地特例”或“配偶减免制度”，在法律范围内实现“近乎免税”的传承安排——这正是富裕家族高度重视的长期资产战略。

购房时的税费透明、合理

日本房地产交易过程中的税务成本同样低廉清晰，主要包括：

• 不动产取得税：约3～4%

• 登记税与司法费用：约0.1～0.2%

• 中介手续费：最多3.3%

• 消费税：仅限新房或开发商售出，二手个人间交易无消费税

以1亿日元的二手房为例，综合税费约5～6%即足够，远低于香港、新加坡动辄15～30%的综合税负（包含外国人加税、印花税、额外印花税等）。

对租借运营者极为友好的税制

若打算将房产用于出租，日本的税收政策也非常适合：

• 折旧费用可抵税，减少课税收入

• 贷款利息、修缮费用、物业管理费、保险费皆可申报为成本

• 即便为短期持有（5年内），也可适用“分离课税”制度

• 若通过法人名义持有，可设计更丰富灵活的税务结构

与欧美国家复杂的税申报及高额课税制度相比，日本的租借回报模型更加稳定与可预测。

真正决定资产价值的，是“隐形成本”

不动产投资的成功，并非取决于“买的瞬间”，而是持有的时间、过程的成本，以及未来的传承路径。

而日本房地产，在税务制度这一维度上，无疑是全球最友善的市场之一。

“安静地持有、安心地保值、高效地传承”，这就是日本房地产的真实价值。