“退租时被收取了高额的维修费用”
“明明只是正常使用，却被要求‘整面墙换新壁纸’”

这种围绕“原状恢复”的争议，是租赁房屋退租时最常见的纠纷之一。

很多租户认为“用多少修多少就行”，但实际合同中可能存在含糊甚至对租户不利的特别条款。如果缺乏相关知识，可能会被要求支付原本不需要承担的费用。

本文将为你解释“原状恢复”的基本规则、签约时需注意的关键点，以及避免争议的准备方法。

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原状恢复是什么意思？

根据法律，原状恢复是指租户退租时将房屋恢复到最初入住时的状态。
但这并不意味着要“完全恢复成像新房一样”。

国土交通省制定的《原状恢复纠纷处理指引》中定义如下：

• 因正常使用所产生的损耗或老化：由房东承担

• 因租户的过失、不注意造成的损坏：由租户承担

也就是说，“正常生活中出现的损耗和污渍”不属于租户责任，
而“明显的使用错误或疏于清洁造成的损坏”则属于租户应负责的部分。

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原状恢复中，租户负责与不负责的典型情形

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合同中常见的“模糊表述”，务必警惕！

一些合同中使用了过于广泛、模糊不清的表述，例如：

• 「入住期间产生的所有损耗与污损由租户负责」

• 「退租时墙纸必须全部更换」

• 「退租时由租户承担清洁费用××日元」

• 「若租户未尽善良管理者义务，需全额赔偿相关损失」

这些内容可能将本该由房东负责的老化损耗也转嫁给租户，
务必仔细阅读、确认其合法性与合理性。

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签约前必须确认的关键点

 原状恢复的范围是否明确？是否参照政府指南？
 是否有“统一收取清洁费”“保证金不退”等约定？金额是否合理？
 特别条款中是否包含额外义务？如“空调清洗由租户承担”等
 退租结算是否为“按实际修缮项目结算”？有无提供明细和报价单的义务？

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避免纠纷的准备与对策

 1. 入住当天拍照留存证据

记录地板划痕、墙面污渍、设备老化等现状。
保留带有日期的照片，在退租时可以证明“本就存在的问题”。

 2. 妥善保存合同与重要说明书

避免忘记合同中约定的内容，如清洁费、赔偿责任等。退租前要重新确认。

 3. 退租前主动清洁

普通污渍、异味若因清洁不足被认定为管理失当，可能需要自行承担修复费用。

 4. 要求详细费用说明

若被收取如“壁纸更换费8万日元”，有权要求提供施工内容、明细、报价单。

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如果发生纠纷，应该找谁咨询？

如遭遇不当收费或对合同内容有异议，可向以下机构求助：

• 当地【消费者生活中心】

• 【不动产交易行业协会】（各都道府县设有）

• 【法律扶助中心】（如法テラス，提供免费法律咨询）

• 国土交通省发布的《原状恢复指南》

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总结：原状恢复的“常识”，其实取决于合同！

很多人以为“正常使用没问题”就不会有责任，但现实是：合同条款 + 特别约定 = 实际判定标准。

因此，要做到：

• 签约前：认真阅读合同，尤其是特别条款

• 入住中：记录现况，保持清洁

• 退租时：冷静应对，有理有据沟通

只有了解“原状恢复”究竟做到哪一步才合理，才能避免被套路或不合理索赔。