退租时常见的投诉包括：

• 原状恢复费用比预期高出许多

• 押金未退还

• 提前解约被要求支付违约金

这些纠纷，往往源于租客忽略了合同中的“特约条款”。

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什么是“特约条款”？

特约条款是指：
在租赁合同的基本条款（如租金、期限）之外，房东与租客另行约定的特别条款。

常见于合同后半部分或另附的“补充文件”、“附录”、“备注”等位置：

第◯条（特约）

本合同另行规定如下特别条件……

特别提醒：
即使内容对租客不利，只要明确写入合同并经签字盖章，就被视为“双方同意”而具有法律效力。

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常见的特约内容与风险

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为什么“特约条款”具有法律效力？

日本法律（如民法、借地借家法）虽然对租客有保护，例如：

• 原状恢复不包括正常使用的损耗

但因契约自由原则，双方经同意并书面约定的“特约”将被视为有效。

特约有效的必要条件包括：

• 租客知道并理解条款内容

• 条款不违反社会常识或过于不合理

• 以书面明确载明（口头无效）

 一旦签字，就算后来说“我不知道”也无效！

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易被忽略的“风险特约”示例

• 退租时统一收取清洁费（如3万日元）
  → 实际清洁费可能远低于此金额。

• 提前解约需提前2个月通知+支付1个月违约金
  → 一般租房只要求提前1个月通知，此类规定负担明显加重。

• 禁止墙上钉图钉、挂画等，违规全额赔偿
  → 法规通常视为正常使用，但特约中会转嫁为租客责任。

  

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合同前的检查清单

在签署合同前，务必确认以下项目：

特约条款在哪里？在正本？附页？备注栏？

是否写明了退租费用及金额？

是否说明了谁负责清洁费、空调保养等？

解约通知与违约金的条件是否合理？

是否把口头说明以邮件或书面形式记录下来？

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若对特约条款不满，该怎么办？

在签约前提出质疑与协商！

• 主动提问，要求澄清含义

• 请求修改或删除条款，特别是金额不明或不合理之处

• 通过邮件等方式保存协商记录（避免“口说无凭”）

如果条件无法接受，应有“放弃签约”的勇气。
因为一旦签了字，就几乎无法推翻。

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实用建议：签约前后的防范方法

• 在听取“重要事项说明”（由宅建士进行）时，确认是否详细说明了特约内容

• 直接询问：“原状恢复是否按实价？有没有上限？”

• 检查说明内容是否与合同书一致，不一致时要求修改

• 要求复制合同并保留，签字前要有时间冷静阅读

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特约不是“陷阱”，而是“必须遵守的规则”

特约条款的本意是房东为了保护资产，并非都出于恶意。

但内容若不透明、不合理或未充分说明，就可能给租客带来不必要的经济负担。

所以，避免纠纷的最佳方式是：

• 理解特约

• 阅读清楚

• 敢于提问

• 在签约前做出判断

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最后的提醒：

“没注意就签了”在法律上等于“自己负责”。

只有正确认知特约条款，才能掌握主动权，做出明智的租房选择。